23 марта 2022

С 1 июля 2019 года крупные застройщики перешли на новый формат работы - проектное финансирование с участием эскроу-счетов. Заявлялось, что такой формат позволит не только сделать рынок строительства более прозрачным, но и обезопасить средства дольщиков. Что такое эскроу-счет, как он работает и надежен ли на самом деле - мы разобрались в этих вопросах и сейчас поможем разобраться вам.

Что такое эскроу-счет, как он работает и для чего он нужен?

Эскроу - это счет в банке, на котором хранятся денежные средства дольщика строительства. Это закрытый счет, средства с которого перечислят застройщику только по факту передачи права собственности на квартиру. За соблюдением всех условий по эскроу следит эскроу-агент (банк, в котором открыт счет).

Механизм понятен: дольщик, приобретающий квартиру на этапе строительства, кладет определенную сумму денег на счет в банке, застройщик кредитуется в этом же банке, по завершению строительства и сдачи дома в эксплуатацию деньги с эскроу-счета переводятся застройщику. При невыполнении же застройщиком обязательств по строительству или в случае банкротства застройщика деньги с эскроу-счета возвращаются дольщику и он остается, что называется, при своем.

Казалось бы, при такой системе расчетов учтены интересы всех трех сторон сделки - покупатель знает, что не потеряет свои вложения, банк, обслуживающий сделку, получает проценты по кредитованию девелоперов, а девелоперы могут снизить процентную ставку в случае успешной продажи квартир на начальных этапах строительства.

Но все ли так просто и безопасно для дольщика?


Какие риски ожидают дольщика при открытии эскроу-счета?

Несмотря на то, что переход на проектное финансирование строительства жилого фонда был обусловлен в первую очередь заботой о дольщиках, на сегодняшний день гарантированно исключить любые потери не удалось.

Безусловно, факт того, что деньги лежат на специальном счете под присмотром банка, вселяет уверенность и спокойствие в покупателя, но на данный момент в законе прописан гарантированный возврат суммы, не превышающей 10 млн рублей, деньги сверх этой суммы покупателю не вернут. Это проблема особенно актуальна для жителей Москвы и Санкт-Петербурга, в которых доступен к покупке огромный пул квартир превышающий по общей стоимости указанную сумму, иногда в несколько раз.

Кроме того, когда мы говорим о возврате денежных средств со счета, мы не учитываем проценты по кредиту. Если жилье приобреталось в ипотеку и эскроу-счет был открыт в течение 24 месяцев, по истечению которых стало понятно, что девелопер не выполняет свои обязательства, покупатель может в одностороннем порядке закрыть счет, но в таком случае он не получит назад проценты, уплаченные за прошедший срок. Безусловно, в таком случае у него всегда есть право обратиться в суд и требовать с застройщика компенсации за уплаченные в пользу банка проценты и прочие расходы. Но много ли найдется людей, которые спокойно посмотрят на перспективу отстаивать свои права и деньги в суде?


Могут ли застройщики обойти эскроу-счета?

Изначально продавать квартиры в новостройках через эскроу-счета обязали всех без исключения девелоперов. Однако, в последствии от такого повсеместного их использования решили отказаться. Теперь же застройщик может принимать денежные средства на прямую при соблюдении ряда условий:

  • В объекте должно быть продано не менее 10% площадей (при этом абсолютно не важно, жилой, коммерческой или хозяйственного назначения);

  • В зависимости от статуса строящегося объекта и категории застройщика общая готовность объекта должна составлять в разных случаях 6%, 15% или 30%.

И вот тут и кроется первый шанс для застройщика обойти обязательство продавать все квартиры через специальный счет в банке. Заключение о степени готовности объекта выдают органы Министерства строительства РФ, подтверждая его размещением соответствующей информации на своих информационных ресурсах. Такое заключение содержит в себе экспертизы хода строительства и соответствия его Проектной декларации объекта. Если застройщик уверяет, что строительная готовность объекта составляет 50%, но не готов подтвердить это заключением - это повод задуматься, на сколько вы хотите иметь дело с данным застройщиком.

Также застройщики предпринимали попытки обойти ограничение по обязательной доле распроданных площадей. Квартиры и коммерческие площади продавались дочерним компаниям застройщиков, после чего, получив право на сделки без использования эскроу-счетов, эти лоты продавались по переуступке.


Так помогает ли эскроу-счет обезопасить дольщика?

Проектное финансирование - достаточно новая и не до конца просчитанная инициатива, направленная на то, чтобы максимально обезопасить дольщика при покупке квартиры по ДДУ (договору долевого участия). И, конечно, от ее внедрения немедленно обнажились определенные слабые места рынка недвижимости. Цены на квартиры в строящихся домах стали выше, девелопер вынужден искать иные пути финансирования строительства, а инвесторы потеряли возможность приобретения квартиры на стадии котлована и, соответственно, потеряли прибыль.

Однако даже при всех вышеперечисленных минусах не стоит отрицать очевидный плюс, который в первую очередь имеет значение для покупателей: счета эскроу защищают их от халатности или недобросовестности застройщиков. Конечно, на данном этапе учтены не все нюансы и просчитаны не все риски, но уже сейчас счета эскроу защищают накопления людей и их покой.

консультация эксперта
Dax Realty
Эксперты элитной
недвижимости Москвы