Как продать квартиру в новостройке по переуступке?

24 марта 2022

Приобрести квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же доме могут продавать частные инвесторы. Покупка квартиры в строящемся объекте недвижимости у частного лица называется переуступкой.

Продажа новостройки по переуступке – распространенная и не сложная процедура, для которой не требуется длительного времени и тщательной проверки документов. Плюс продажи по переуступке для продавца – возможность реализовать квартиру до ввода в эксплуатацию без вступления в права собственности, для покупателя – выгодно вложить средства, купив квартиру в новостройке, даже если все лоты от застройщика уже проданы. Или приобрести нестандартный лот на этапе, когда у девелопера они уже распроданы. К примеру, в жилом комплексе может быть всего несколько предложений двухуровневых квартир, они были выкуплены инвесторами еще на старте продаж, в этом случае целесообразно будет воспользоваться переуступкой.


Почему это выгодно?

Стоимость жилья в новостройке изначально формируется застройщиком на этапе планирования продаж. Самая низкая цена – на старте продаж, самая высокая – после ввода дома в эксплуатацию. Квартиры по переуступке, как правило, продаются дешевле аналогичных лотов от застройщика на соответствующем этапе строительства.

Важно понимать, что дольщик продает не саму недвижимость, так как не располагает свидетельством о праве собственности на нее, да и самой собственности, фактически, еще нет. Основная особенность сделки заключается в том, что продается не квартира, а права требования на нее, зафиксированные в договоре долевого участия. Новый договор застройщика с претендентом на собственность заключается на основании ДДУ – так как согласно этому документу, потенциальные владельцы жилья инвестируют свои средства в строительство дома с тем, чтобы по окончании процесса возведения дома получить квартиры.

Наиболее выгодно продавать квартиру в новостройке по переуступке ближе к сроку ввода дома в эксплуатацию. При этом сделка должна пройти до подписания акта приема-передачи, так как принимая квартиру, дольщик не сможет переоформить ее в течение 3-5 месяцев до фактического ввода объекта в эксплуатацию. После этого квартира регистрируется в собственность, и дальнейшая ее продажа будет проводиться только на вторичном рынке по договору купли-продажи. Такая сделка может быть более выгодна с финансовой точки зрения, но займет гораздо больше времени, чем переуступка новостройки.

Стоит учитывать факт, что рынок недвижимости является сезонным: есть периоды, когда квартиры дорожают (конец лета, осень, весна), а есть месяцы, когда цены на жилье стабильно снижаются (зима). Продавцу стоит отслеживать актуальный уровень цен и активность рынка и организовывать сделку в общие периоды повышения стоимости – именно тогда переуступка жилья принесет наибольшую выгоду.


О чем важно помнить, продавая квартиру по переуступке?

Есть несколько важных моментов, которые необходимо учитывать при продаже квартиры в новостройке по переуступке:

  1. В ДДУ должен обязательно присутствовать пункт о том, что переуступка возможна. Если такого пункта нет, сделка может считаться недействительной.

  2. Если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств, нужно запланировать участие банка, у которого необходимо получить согласие на переуступку.

  3. Если квартира приобреталась в ипотеку, банк как полноправный участник сделки может потребовать комиссию за снятие обременения в размере 1-2%.

  4. Застройщик может и имеет законное право запросить у продавца процент за предоставление права переуступки.

При условии, что все требования соблюдены, сделки по переуступке оформляются быстро. Если на обычную куплю-продажу могут уйти месяцы, переуступку реально оформить за несколько дней. Это намного более выгодно и оперативно, чем приобретать квартиру в сданном доме у собственника или у застройщика. Спрос на переуступку остается стабильным несмотря на то, что для нее нужны наличные средства, которые готовы сегодня вкладывать не все.

Договор переуступки обязательно должен включать в себя такую информацию:

  • данные обо всех участниках сделки,

  • стоимость недвижимости,

  • порядок расчетов,

  • согласие финансовой организации на проведение сделки (если используются кредитные средства),

  • согласие застройщика на заключение сделки,

  • полная информация относительно объекта сделки,

  • сведения о ДДУ.


Как проходит сделка по переуступке?

Шаг 1.

Продавец принимает решение продать квартиру в новостройке по переуступке. Он может определить стоимость самостоятельно или привлечь независимого специалиста по оценке. В любом случае цена должна соответствовать стоимости аналогичной недвижимости на рынке и другим подобным предложениям застройщика в этом доме. Для форсирования сделки можно снизить стоимость такого жилья на 10%, если есть такая необходимость.

Шаг 2.

Объявить потенциальным покупателям о продаже – разместить объявление на онлайн-ресурсах самостоятельно или обратиться к специалисту по продаже недвижимости.

Шаг 3.

Подготовить квартиру к показам: убрать строительный мусор, подключить освещение. Если же сделка проходит на начальном этапе строительства, покупателю можно продемонстрировать демонстрационные материалы от застройщика: 3D-рендеры, видеоролики, полиграфию.

Шаг 4.

Встретиться с представителями застройщика и получить у него согласие на переуступку. Это нужно сделать, если средства за жилье по ДДУ еще не выплачены в полном объеме. Если же все взаиморасчеты с застройщиком завершены, то его разрешение на продажу не обязательно, однако лишним оно также не будет.

Шаг 5.

Встретиться с покупателем, чтобы обсудить условия сделки. Проговорить цену, сроки, условия договора и порядок взаиморасчетов. Зафиксировать договоренности в письменном соглашении.

Шаг 6.

Зарегистрировать соглашение о переуступке. Для этого стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в Росреестр, к заявлениям прикладывают сам договор уступки – по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа.


Переуступка в рамках нового закона о долевом строительстве

С введением в закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Несмотря на то, что эскроу-счет открывается на конкретное имя, права на размещенные на нем средства можно передать. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

консультация эксперта
Dax Realty
Эксперты элитной
недвижимости Москвы