Как взять ипотеку на вторичное жильё? Гайд

26 мая 2021

Процент людей, покупающих недвижимость на вторичном рынке, остается стабильно высоким. Ипотека на вторичное жилье дает возможность значительно сократить расходы — цена на вторичную недвижимость в подавляющем большинстве случаев аналогична (или ниже) цене на новостройку, но помещения уже обжиты и модифицированы предыдущими владельцами.

На что обращать внимание при выборе квартиры

  • Инфраструктура. Удостоверьтесь в том, что остановки, поликлиники, школы, магазины, детские сады и другие необходимые вам объекты находятся в пешей доступности, убедитесь в том, рядом с домом не работают вредные предприятия, оцените муниципальные планы развития района.
  • Квартира. Проверьте соответствие заявленных параметров недвижимости — высота потолков, метраж помещений, тип строения — фактическим. Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок. Выявленные дефекты могут стать основанием для снижения цены на жилье до 10% от первоначальной стоимости.
  • Юридическая чистота. Для проведения правовой экспертизы рекомендуем обратиться к опытным юристам.

Как оформить ипотеку на вторичку

Шаг 1. Подача заявки на ипотеку

Почти во всех основных российских банках для получения ипотеки на вторичный объект недвижимости требуется внести значительную сумму (не менее 10% стоимости). Кредитные программы с первоначальным взносом подразумевают самостоятельную оплату части цены квартиры покупателем. Деньги перечисляются не кредитору, а собственнику недвижимости — владельцу жилья или застройщику. Несмотря на кажущуюся выгоду ипотечных программ без первоначального взноса, банки реже одобряют их и устанавливают более высокие процентные ставки.

Подбор банка при наличии доступа к интернету не вызывает затруднений — достаточно указать важные для вас критерии в параметрах поиска и сравнить результаты. Особое внимание при этом следует обращать на процентные ставки, сроки выплат, индивидуальные требования к заемщику и т. п.

В обязательный комплект документации входят:

  • специальная анкета-заявление;
  • копии каждой страницы общегражданского паспорта РФ;
  • форма 2-НДФЛ;
  • трудовая книжка (копия с заверением). Для индивидуальных предпринимателей требуется налоговая декларация.

Шаг 2. Поиск жилья

По закону на подбор оптимальной квартиры и подготовку документов после одобрения кредита заемщику предоставляется 90 дней, но при необходимости этот срок может быть увеличен. Процедуру поиска можно значительно упростить, облегчить и ускорить, если привлечь к подбору профессионального риелтора, который:

  • подготовит несколько вариантов, точно соответствующих вашим требованиям;
  • сформирует полный комплект документов;
  • заранее согласует детали сделки с банком;
  • разработает юридически грамотный договор купли-продажи, составит акт приема и передачи жилья.

Шаг 3. Согласование покупки с банком

Квартира, выбранная для переезда, должна вам нравиться. Но, кроме этого, она обязана соответствовать требованиям банковской организации, рассматривающей недвижимость как залог. Процедура согласования объекта недвижимости с банком занимает, как правило, 3-5 дней и проводится на основании следующих документов:

  • договора купли-продажи между покупателем и продавцом;
  • выписки из домовой книги и кадастрового паспорта жилья, выданных БТИ;
  • справки, оформленной в МФЦ;
  • единого жилищного документа;
  • оценочной документации (список оценочных компаний, аккредитованных для работы с выбранной финансовой организацией, необходимо уточнить у сотрудников банка).

Шаг 4. Оформление страховки

Страховой договор служит гарантией защиты заемщика и кредитной организации от рисков повреждения имущества, проблем со здоровьем и ситуациями, связанными с утерей платежеспособности. Ведущие российские банки предлагают страхование недвижимости и программы страхования здоровья и жизни.

Шаг 5. Сделка и оформление ипотеки

Российское законодательство регламентирует заключение ипотечного договора на вторичную недвижимость в письменном виде и подразумевает обязательную регистрацию сделки в Росреестре. Данные договора должны включать в себя:

  • предмет ипотеки (объект вторичного рынка недвижимости);
  • оценочную стоимость жилья и адрес фактического местоположения квартиры;
  • персональные данные участников сделки;
  • сумму ипотечного кредита;
  • обязанности и права каждой стороны договора;
  • период погашения задолженности.

Договор нужно как минимум внимательно прочитать и удостовериться в корректности паспортных и других данных всех лиц, указанных в документе. Но лучше доверить проверку риелтору или профессиональному юристу за отдельную плату и быть спокойными за юридическую чистоту сделки.

Шаг 6. Регистрация сделки

Для оформления регистрации можно:

  • воспользоваться помощью сотрудников МФЦ;
  • выбрать сервис электронной регистрации в филиале банка или у застройщика.

Итоговые расчеты между покупателем и продавцом недвижимости осуществляются после завершения процедуры регистрации сделки.

Шаг 7. Оконачтельные расчеты

На рынке востребованы 2 метода расчета за приобретенный объект вторичной недвижимости:

  • Аккредитив — покупателю требуется перевести средства для расчета за жилье на специальный номер счета. Продавец может снять эти деньги только после завершения процедуры регистрации сделки. «Плюсом» аккредитива считается финансовая ответственность банковской организации за переведенные деньги, «минусом» — сравнительно высокая цена на сервис.
  • Банковская ячейка — покупатель размещает наличные средства в отдельной банковской ячейке. Доступ к хранилищу предоставляется продавцу только после предъявления пакета документации, указанной в договоре аренды этой ячейки. Главным преимуществом подобного метода расчетов признана безопасность финансов, основным «минусами» — необходимость доставки крупной суммы наличных в банк и высокая стоимость аренды сейфа.

Эксперты не рекомендуют использовать безналичные переводы и/или расчеты наличными, признанные недостаточно безопасными. Продавец в этом случае не получает никаких гарантий, что средства действительно будут переведены на его счет после завершения процедуры оформления сделки. Покупатель может остаться сразу без жилья и денег, если переведет средства, а регистрация сделки будет отклонена.

Шаг 8. Регистрация и выдача ключей

После составления договора и перевода денег за квартиру остается встретиться с покупателями и подписать акт приема-передачи жилья  — он отражает факт завершения сделки, после чего недвижимость полностью переходит в собственность владельца в том виде, который указан в документе. На этом этапе и выдаются заветные ключи.

консультация эксперта
Dax Realty
Эксперты элитной
недвижимости Москвы