Эксперты элитной
недвижимости Москвы

Новострой
или вторичка?

Опубликовано 26 апреля 2020

Мы работаем с объектами, которые представлены на первичном рынке недвижимости. Но новостройки – это только часть экспозиции московской недвижимости. Порядка трети предложений приходится на вторичный рынок. И во «вторичке» также представлены интерсные лоты.

И всё-таки, новосторой или вторичка? Чтобы принять окончательное решение, сравните плюсы и минусы каждого варианта. 

Новостройка или вторичка

Вторичное жильё (вторичка, вторичный рынок) — это жилые помещения, которые ранее уже имели зарегистрированных собственников.
Первичное жильё (новостройка) — это квартира, апартаменты или другая жилая недвижимость, в которой вы станете первым владельцем и жильцом.

На сегодняшний день количество предложений на вторичном рынке и объём сделок со вторичным жильём больше, чем в новостройках. Однако этот разрыв постоянно сокращается, и за последние 4 года в Москве число покупаемых ежегодно новых квартир практически удвоилось.

Вторичное жильё. Плюсы

Большой выбор квартир разной планировки в районах с устоявшейся инфраструктурой.

Вторичные квартиры продаются практически во всех районах Москвы, включая элитные центральные (Арбат, Пресненский, Басманный, Тверской, Хамовники, Замоскворечье, Якиманку). При желании вы сможете выбрать жильё именно в том микрорайоне, который хотите, — рядом с работой, местом проживания родителей, друзей, интересными историческими объектами, престижной школой, популярным рынком, парковой зоной, медицинским центром или церковью.

Возможность наглядно увидеть и оценить квартиру, дом — убедиться, что они есть на деле, а не на бумаге.

Вы покупаете уже готовый объект, а не документы (как в большинстве сделок по новостройкам). Дом простоял некоторое время, дал усадку, и вы можете изучить, нет ли у него критических повреждений стен, фундамента. Квартиру также можно рассмотреть воочию и даже сразу прикинуть, как расставите в ней мебель после переезда.

Быстрые сроки заселения.

На то, как быстро вы въедете в жильё, влияют готовность прежних собственников его освободить и наличие подходящего вам ремонта. Однако если бывший жильцы уже съехали, а качество ремонта и отделки вас устраивают, переехать можно очень быстро. Известны случаи завершённой купли-продажи квартир на вторичном рынке за 2-3 дня, а в среднем этот процесс занимает 4 недели (правда, при оформлении сделки не самостоятельно, а через агентство недвижимости).

Возможность сразу уточнить размеры коммунальных платежей и оплаты жилищных услуг.

Ориентировочный размер ежемесячных затрат на содержание квартиры вы можете узнать у продавца. Плата за коммунальные ресурсы (электроэнергию, горячую и холодную воду, газ), начисляемая по счётчикам, будет зависеть от вашего уровня потребления. А достоверную информацию о расходах на жилищные услуги (содержание дома, общедомовые нужды, текущий ремонт, управление общим имуществом дома, возможную оплату домофона), размер взноса на капитальный ремонт и затрат на централизованное теплоснабжение вам предоставит управляющая компания, уже обслуживающая дом. 

Вторичное жильё. Минусы

Мошенничество при продаже квартиры — проблема № 1 рынка вторичного жилья.

Некоторые квартиры сменили настолько много жильцов, что при их оформлении могут возникнуть юридические вопросы. Наиболее распространённые проблемы при продаже квартир, которые приводят к признанию сделки недействительной (а такими в Москве ежегодно признаётся до 6-7% сделок на вторичном рынке):    

  • при приватизации жилья его владелец не учёл интересы своих детей или других близких родственников, которые зарегистрированы в квартире. Формально они остались без жилплощади (хоть по факту могут иметь собственную квартиру и даже несколько) и могут подать на вас в суд; 
  • нарушены права несовершеннолетних лиц, квартира находится в залоге у банка;
  • у квартиры несколько совладельцев, а продажу совершает лишь один из них;
  • права собственника на жильё ограничены в пользу третьих лиц (арест имущества, процесс банкротства, договор ренты/аренды, ипотека);
  • квартира не приватизирована, т.е. формально принадлежит государству;
  • продавец является недееспособным лицом;
  • при оформлении наследства не учтены интересы других наследников.

И, наконец, существуют откровенно мошеннические схемы, позволяющие аферисту завладеть деньгами покупателя:

  • сделка без оформления расписки и двух свидетелей, её заверяющих (при оплате наличными);
  • занижение стоимости жилья в договоре во избежание переплаты налогов — в случае суда покупателю будет возвращена сумма по договору;
  • Отказ продавца от выселения из квартиры с мотивом, что ему негде жить: деньги «потратил», планирует возвращать частями из зарплаты, опять же в пределах суммы договора;
  • Быстрая продажа по дубликатам свидетельства о собственности нескольким покупателям —владельцем станет тот, кто быстрее других зарегистрирует жильё в Регистрационной палате;
  • Продажа чужого жилья по фальшивым документам, пока настоящий хозяин, который сдал квартиру в аренду, находится в отъезде;
  • Получение авансов от нескольких покупателей при «продаже» по привлекательно низкой цене арендованной квартиры.

Ситуация с потерей денег для добросовестных покупателей с 1 января 2020 года несколько улучшилась. 2 августа 2019 года Госдумой в закон о государственной регистрации недвижимости была добавлена глава 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату жилого помещения». Теперь такой покупатель может рассчитывать на компенсацию из федерального бюджета, однако для этого нужно пройти через судебный процесс.

Необоснованная стоимость.

Ценообразование на рынке вторичного жилья лишено какой-либо логики. Теоретически оно должно зависеть от престижности района, комфортности дома и квартиры. На деле же стоимость определяется желанием продавца получить сверхприбыль и, например, компенсировать сделанный ремонт или, наоборот, поскорее продать квартиру, потому что нужны деньги. В одном и том же районе и доме могут продаваться квартиры, стоимость которых отличается на 20-40%. А возможность снизить цену будет зависеть лишь от умения торговаться — вашего личного или, ещё лучше, вашего брокера. 

Ограниченный выбор стандартных планировок, низкий уровень комфорта.

Даже в том вторичном жилье, которое считается элитным (отремонтированные сталинки, квартиры в домах, которые построены не позже 10 лет назад), планировки не всегда удобны, а ремонт зачастую выглядит устаревшим. Из-за менее строгих строительных стандартов, чем используются сейчас, здания имеют множество дефектов. И, конечно, в домах на вторичном рынке нет современных инженерных сетей, входных групп, бесшумных лифтов, автоматических систем регуляции микроклимата. 

Квартира не растёт в цене.

Если вы планируете в будущем продать квартиру, купленную на вторичном рынке, скорее всего сделать это по такой же стоимости и тем более дороже вам не удастся. Поэтому старое жильё лучше приобретать для длительного проживания, а не с инвестиционной целью. 

Износ жилья.

Во многих старых домах состояние инженерных коммуникаций близко к аварийному, а подъезды требуют капитального ремонта. Всё это в будущем может сказаться на платежах за жилищные услуги. Стоит отметить, что в сравнительно новых объектах вторичного рынка — домах с 5-10 летним сроком эксплуатации — подобных проблем обычно нет.

Кроме износа дома, нужно учитывать состояние квартиры. Нужно ли в ней делать капремонт? В наиболее сложных случаях «запущенных» квартир стоимость ремонтных работ составляет до 30% цены жилья.

Несостоятельность электропроводки.

Проводка в старых домах не рассчитана на большие нагрузки. Поэтому, если вы планируете использовать много электробытовых приборов (холодильник, морозильник, стиральную и посудомоечную машину, микроволновую печь, электродуховку, кондиционеры и т.п.), не исключены проблемы вплоть до короткого замыкания, выгорания проводки и пожара.

Наличие долгов по коммунальным платежам у предыдущих жильцов.

Если не потребовать у продавца справку о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам, вполне можно купить квартиру с долгами. Иногда немалыми — за некоторыми проданными в Москве старыми квартирами числился многолетний долг от 300 до 500 тыс. рублей. При этом если часть задолженности можно попробовать списать (например, платежи за электроэнергию), то долги в фонд капитального ремонта по-любому придётся платить.

Неузаконенная перепланировка.

Вам вполне может приглянуться вторичная квартира со стильным евроремонтом — кухней, объединённой с гостиной, увеличенным санузлом, перенесенными перестенками или мокрыми точками. Только не факт, что это было сделано законно. Квартиру с неузаконенным переустройством приобрести не запрещается, только в таком случае все затраты и потеря времени на оформление разрешительной документации лягут на вас. И не любую перепланировку можно узаконить. К тому же, если вы вдруг планируете оформлять ипотеку, с этим также возникнут проблемы — банк, скорее всего, после проверки документации по квартире вам откажет. 

Более дорогая ипотека.

Договор ипотеки на приобретение вторичной квартиры оформляется по стандартным условиям банка. Это всегда дороже, чем работа по программам банков-партнёров застройщиков.

Низкий уровень безопасности.

Максимум на что вы можете рассчитывать — консьерж в подъезде, домофон или дверь с кодовым замком. А об охраняемой территории, пропускном режиме, системах видеонаблюдения в домах с более чем 5-10-летним сроком эксплуатации можно и не мечтать. Как следствие — шумные компании подростков во дворах, асоциальные лица, отдыхающие на лавочках, а иногда и в подъездах, загаженные лифты, обрисованные стены, вандализм.

 Может отсутствовать придомовая территория.

Не все старые дома имеют собственный, тем более благоустроенный двор. Даже если он есть, то, как правило, небольшой и с минимумом зелени, лавочек, детских игровых элементов.

 Неудобство с парковкой.

Из-за ограниченности или отсутствия придомовой территории вам придётся самостоятельно решать проблему с парковкой. Хорошо, если неподалёку есть паркинг или охраняемая стоянка. В остальных случаях придётся тратить время, чтобы поставить машину на защищённой территории, или оставлять её во дворе (если найдётся место), постоянно опасаясь угона.

 «Разношерстые» соседи.

Кто окажется за вашей стеной в давно заселённом доме — лотерея. Возможно, соседи станут вашими лучшими друзьями на всю жизнь. А если рядом живут шумные студенты, бабушка-скандалистка с вечными претензиями? А над вами — асоциальная личность, постоянно заливающая вашу квартиру? К тому же, контингент жильцов подъезда тоже может оказаться проблемным. В таком случае о комфортной жизни можно забыть.


Новостройка. Плюсы

Использование современных строительных технологий, высокий уровень комфорта.

Практически все элитные новостройки возводятся с соблюдением передовых технологий. Комфортный микроклимат в помещении поддерживают отлично сохраняющие тепло кирпично-монолитные стены или навесные вентилируемые фасады монолитных домов, правильно организованная вентиляция. Большинство престижных новостроек являются энергосберегающими, а часть домов клубного и экотипа отнесены к категории «пассивных». Стильные входные группы, просторные вестибюли, чистота и порядок на маршевых проходах и этажах, в части домов зимние сады и патио — всё это признаки современного элитного жилья, соответствующего европейским стандартам. 

Безотказные инженерные коммуникации.

Качество инженерных коммуникаций — четвёртый по значимости неценовой фактор, влияющий на решение приобрести квартиру в элитном доме. Он является самым главным для минимум 13% покупателей. Максимально комфортное проживание, которое обеспечивается высококачественными скрытыми инженерными системами — одно из ключевых отличий домов эконом-класса и старого жилого фонда.

В элитных новостройках предусмотрены:

Организация приточно-вытяжной вентиляции, центрального и мультизонального кондиционирования, систем очистки и увлажнения воздуха. Это позволяет подавать в квартиры свежий чистый воздух комфортной температуры и влажности. Как правило, девелоперы устанавливают технику ведущих брендов из Японии (Fujitsu, Daikin), Швеции (Systemair), Австрии (AL-KO), Германии (Kampmann). 

Комплектация сетей водоснабжения дополнительными системами очистки воды. При прокачивании через многоступенчатые фильтры вода не только очищается от хлорорганических и органических соединений, но и в несколько раз снижает свою жёсткость. В большинстве элитных ЖК предусмотрена раздельная подача чистой питьевой воды и хорошо подготовленной воды для технических потребностей. Дополнительный бонус такого водоснабжения — минимальное образование накипи на нагревательных элементах и, как следствие, продление эксплуатационного ресурса бытовой техники. К тому же, собственники престижного нового жилья получают горячую воду независимо от сезона — на период летних отключений в домах работают собственные независимые системы подогрева.

Современный подход к обустройству отопительной системы. В части престижных домов централизованное отопление заменено автономным. Независимо от типа теплоснабжения, кроме биметаллических радиаторов под окнами, в квартирах смонтированы системы напольного отопления, напольные конвекторы. Реализуется энергоэффективная горизонтальная разводка отопительных контуров. В некоторых новостройках предусмотрено автоматическое управление температурным режимом на основе показаний датчиков. Для организации систем отопления применяют лучшее оборудование из Германии (Licon, Zehndern, Kermi), Финляндии (Purmo), Дании (Danfoss), Бельгии (Jaga), России (Prado).

Для комфортного перемещения жильцов в домах установлены быстрые и бесшумные лифты. Продумана шумоизоляция. Всё чаще все инженерные коммуникации объединяются в систему «Умный дом».

Большой выбор вариантов планировки.

В элитных новостройках более широкий выбор вариантов квартир — с разным количеством комнат, уровней, вспомогательными помещениями. Причём планировка может быть как свободной, чтобы вы сами могли обустроить пространство по своему желанию, так и в виде нескольких вариантов, предлагаемых застройщиком. В последнем случае в жилье, как правило, предусмотрена отделка

Согласитесь, приятно жить в хорошо распределённом пространстве без тесных длинных коридоров и проходных комнат. Собираться семьёй в кухне, размерами с полноценную гостиную. Не стоять в очереди в ванную комнату — ведь их может быть несколько! Любоваться видом за огромными окнами панорамной лоджии или эркера. Иметь собственный гардероб или уютный камин, террасу. Во вторичном жилье на это вряд ли можно рассчитывать. 

Выгодные цены.

Наиболее выгодно покупать квартиру в новостройке на этапе котлована. Так вы можете сэкономить около 30% её стоимости. В дальнейшем по мере готовности дома цена будет возрастать.

Дополнительные бонусы новостроек, позволяющие выиграть на стоимости, — дисконт и акции от застройщика.

Инвестиционная привлекательность.

В то время как вторичный рынок в целом падает, квартиру в новостройке при необходимости можно выгодно продать, особенно когда она была приобретена по минимальной цене на этапе котлована или в закрытых продажах/предпродажах. 

Оформление выгодной ипотеки.

В последние годы у покупателей элитной недвижимости возрастает интерес к ипотеке — доля таких сделок уже возросла до 10-15%. С одной стороны, ипотека иногда позволяет «дотянуться» до того жилья, которое подходит по всем параметрам. С другой — если квартиру покупает владелец бизнеса, для него проще и выгоднее оформить и выплачивать ипотеку с более низкими процентами, чем выводить деньги из оборота.

К тому же, банки-партнёры застройщика, как правило, предлагают покупателям квартир в новостройках специальные программы со сниженной (субсидированной) на 1-3% ставкой или ипотечные каникулы, когда первые 1-2 года покупатель вносит только половину ежемесячного платежа.

Окружение приблизительно одного и того же социального уровня.

Жильё в элитных новостройках, как правило, покупают люди с приблизительно одинаковым уровнем достатка, положением, а зачастую — ценностями и интересами. Среди них вы можете найти новых друзей, хороших знакомых, а возможно — завязать знакомства, полезные для карьеры, бизнеса или саморазвития.

Решены вопросы парковки.

В большинство элитных новостроек предусмотрены наземные и подземные паркинги, гостевые парковки. Детальнее этот вопрос мы рассматривали в Шаге 1. «Определитесь, какая квартира вам нужна» — пункте 2. «Какой дом для вас и вашей семьи будет самым комфортным и безопасным» (подпункт «Дом и внутридомовые коммуникации»). 

Благоустроенная придомовая территория.

Особенность нового престижного жилья (клубных домов, экодомов, многофункциональных жилых комплексов) — наличие собственной территории возле дома. Обычно она хорошо озеленена, здесь разбиты скверы, могут работать собственные фонтаны. 

Во дворе организованы места отдыха для людей старшего возраста, мам с маленькими детьми, безопасные многофункциональные игровые площадки. 

А насколько удобнее попасть в подъезд со входом на уровне земли без ступеней и пандусов, особенно жильцам с ограниченной мобильностью и мамам с колясками. 

Несколько хуже этот вопрос решён в отдельно стоящих элитных ЖК, расположенных среди старой застройки.

Решены вопросы безопасности.

Это преимущество элитных новостроек — одно из ключевых для семей с детьми. Защищённость территории и дома от проникновения нежелательных лиц, шумных компаний обеспечивают контрольно-пропускной режим, охрана, система видеонаблюдения. В подъездах работает консьерж-сервис. В отдельно стоящий новых комплексах система безопасности может быть неполной — если ЖК построен среди старых домов, бывает сложно организовать охрану территории и пропускной режим.

Собственная инфраструктура (в многофункциональных жилых комплексах).

Первый этаж элитных домов, как правило, отведён под инфраструктурные объекты, повышающие комфорт проживания. Здесь размещаются магазины, бутики, аптеки, массажные салоны, фитнес- и СПА-центры, салоны красоты, центры детского развития и творчества, иногда — отделения банков. Но стоит учесть особенность — иногда они открываются не одновременно с вводом дома в эксплуатацию, а постепенно по мере заселения жильцов.

По мере развития элитных кварталов на их территории появляются собственные детские садики и даже школы, иногда — поликлиники, платные медицинские центры.

Юридическая чистота сделки.

При правильном оформлении договора сделка по приобретению жилья в элитной новостройке является наиболее юридически защищённой. Раньше в квартире никто не проживал, поэтому она не отягощена обязательствами бывших жильцов и коммунальными долгами. Для большей безопасности мы всё-таки рекомендуем оформлять договор через надёжное агентство недвижимости, специалисты которого внимательно проанализируют каждый пункт и при необходимости предложат изменения, чтобы защитить ваши интересы и деньги.

Новостройка. Минусы

Риск долгостроя.

Это на самом деле серьёзный риск — задержанные сроки сдачи, замороженные на 8-10 лет объекты, обманутые дольщики, снос уже возведенных объектов с неправильно оформленной или недооформленной документацией… Ведь по факту на руках у покупателя не готовое жильё, а документы, за которые он регулярно отдаёт реальные деньги. 

В какой-то мере этот риск можно упредить путём тщательной проверки застройщика. Однако проблемы с реализацией проекта могут возникнуть не только у небольших компаний, но и у именитых девелоперов. Тем более, что ряд застройщиков оказались в «зоне риска» после введения так называемых ЭСКРОУ-счетов, на которых аккумулируются средства покупателей жилья в новостройках.

На сегодняшний день часть девелоперов не получили ни одобрения банков на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (эту схему финансирования новостроек мы подробно разберём в соответствующем разделе руководства), ни разрешение на завершение проектов по старым правилам с прямым привлечением денег дольщиков.

Правительство Москвы прилагает активные усилия к решению проблемы обманутых дольщиков. В 2019 году закрыты проблемы 1694 покупателей новых квартир в 12 домах, однако пострадавших остаётся ещё около 13 тысяч (по 34 домам). В Москве зарегистрирован Фонд защиты прав дольщиков, который выступит самостоятельным застройщиком с привлечением средств столичного бюджета. Пока планируется достройка семи недостроенных проектов. Строительные работы начнутся в этом году, а на первоочередные мероприятия будет выделено порядка 5,5-6 млрд. руб.

Меньшее число доступных локаций и возможные проблемы с инфраструктурой.

Традиционно считается, что новостройки возводятся на территориях, где ранее не было жилья, — на местах пустырей, свалок, промышленных зон, а социальная инфраструктура возле них недостаточно развита. В какой-то мере это правда, если говорить о застройке новых спальных районов Москвы (но и там можно найти привлекательные локации в Митино, Куркино, Южном и Северном Бутово).

Однако когда речь идёт об элитных новостройках в центральных (Арбат, Пресня, Замоскворечье, Басманный р-н, Хамовники) и престижных старых спальных районах (Измайлово, Строгино, Крылатском, Раменках), вопрос качественной инфраструктуры и хорошей транспортной доступности решён автоматически. Жилые комплексы продумано вписаны в общую планировку районов, а их жильцы могут свободно пользоваться устоявшейся инфраструктурой. К тому, дополнительный бонус проживания в старых спальных районах — отличная экология.

Более длительный срок заселения.

Чем раньше покупатель заключает договор, желая сэкономить на цене, тем дольше ему придётся ждать заселения. Срок строительства элитной новостройки в зависимости от технологий строительства и масштаба проекта составляет преимущественно от 1,5 до 2-2,5 лет. 

Хорошо, если всё это время вам есть, где жить, — например, в старой квартире, которую вы планируете продать после заселения в новую. 

Когда же жильё приходится арендовать, то всё время, пока идёт строительство, кроме регулярной платы по договору, у вас будут не менее регулярные счета за аренду (за 1,5-2 года строительства переплата за аренду может достичь 960 тыс. руб.). 

Жизнь в ремонте, шуме и продолжающемся строительстве.

В большинстве элитных новостроек представлены лоты с отделкой. В таком случае, эта проблема не актуальна.

Если вы выбрали жильё в новостройке без отделки со свободной планировкой, готовьтесь минимум 1-3 года жить в шуме, пыли и строительной грязи. 

Во-первых, вы будете заказывать ремонт сами, и пока строители обустроят вашу квартиру так, как вы хотите, уровень комфорта будет явно ниже. 

Во-вторых, ремонтом будут заниматься и ваши соседи. 

К тому же, если вы заселитесь в дома первых очередей многофункциональных жилых кварталов (а квартиры в таких домах обычно стоят на 3-5% дешевле!), несколько следующих лет пейзаж за окном будет вас радовать строительными кранами и кипящими работой стройплощадками. НО! Если такую квартиру рассматривать как инвестицию, её можно сразу сдавать в аренду и получать доход, уменьшив срок окупаемости.

Неясность с коммунальными платежами.

Если в старых домах с этим вопросом всё ясно, то в новостройках размер будущей платы за обслуживание квартиры не так очевиден. За коммунальные ресурсы вы, скорее всего, будете платить меньше, чем в старой квартире, — в этом помогут современные технологии энергоэффективности и энергосбережения. 

А вот расходы за услуги управляющей компании будут больше. В ежемесячную плату традиционно включены затраты на техобслуживание (обеспечение и поддержку нормального функционирования инженерных сетей) и содержание ЖК с придомовой территорией. 

Чем больше размеры территории возле дома, сложнее коммуникации, эксклюзивнее материалы стен, фасада, напольных покрытий — тем больше плата. 

Весомыми статьями расходов становятся обеспечение безопасности, клининг, оплата работы сотрудников управляющей компании, консьерж-сервис, часто — непредвиденные сверх-расходы (чистка дымоходов и каминов, ландшафтное озеленение). Иногда возникают дополнительные затраты на предоставление услуг конкретному жильцу (например, полив комнатных растений в квартире).

Хотя перечень услуг и тариф утверждаются на собрании собственников, часто они не могут прийти к согласию по многим вопросам, поэтому управляющей компании удаётся проводить свои решения. Кстати, управляющую компанию обычно предлагает застройщик.

По наблюдениям в квартирах вторичного рынка доля расходов на услуги управляющей компании в структуре ежемесячных платежей составляет до 30%, а в элитных новостройках она увеличивается до 50% и даже более.

каталог квартир и апартаментов

В журнале новые объекты, квартиры апартаменты
Нажмите кнопку и скачайте PDF каталог
получить pdf
консультация эксперта
Dax Realty
Эксперты элитной
недвижимости Москвы