Как не стать обманутым дольщиком?

21 мая 2021

Один из основных рисков при покупке жилья в новостройках — вероятность заключить договор с недобросовестным застройщиком. И хотя государство постоянно работает над усилением защиты участников долевого строительства, часть девелоперов продолжает нарушать свои обязательства в плане сроков сдачи строительных объектов.

Ситуация улучшается

Несмотря на пандемию 2020 года, большинство проектов на рынке недвижимости успешно реализуется.

Так, например, в 2020 году в Москве перенесены сроки ввода в эксплуатацию 189 домов. Это на 36% больше, чем в 2019 году. Если учесть, что в столице без учёта проблемных новостроек реализуется 380 проектов, то фактически 49% из них были продлены. В большинстве случаев это связано с пандемией: с учётом сложной для бизнеса ситуации государство разрешило перенести сроки сдачи, поскольку во время карантина стройка замораживалась на несколько месяцев по указу президента. И теперь строительство успешно продолжается.

Но по некоторым проектам постоянный перенос сроков завершения объекта — первый звоночек, что не всё так радужно с делами у девелопера.

С учётом данных статистики прошлых лет и громких строительных скандалов, вполне закономерен вопрос — как не стать обманутым дольщиком в новостройке? И чтобы на него правильно ответить, стоит разобраться в нескольких базовых понятиях.

Что такое долевое строительство и кто такие дольщики?

Долевым строительством называется вариант привлечения инвестиций для возведения объекта недвижимости.

Компания, привлекающая такие денежные средства, — застройщик. А граждане или юридические лица, инвестирующие в недвижимость, — дольщики.

Участие в долевом строительстве, независимо от варианта внесения денег — напрямую застройщику или через ЭСКРОУ-счёт, оформляется в виде специального договора долевого участия (ДДУ). 

И даже если в этом договоре фигурирует квартира, её номер, площадь в квадратных метрах, в собственность такая ценная бумага превратится лишь тогда, когда завершится стройка и объект примет госкомиссия. Только после этого дольщик сможет зарегистрировать право собственности на квартиру.

Основной законодательный документ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, — ФЗ № 214 от 30.12.2004 года. На фоне многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками нормы закона постоянно совершенствуются. Однако при этом вероятность заключить ДДУ с недобросовестным девелопером всё ещё сохраняется.

ЖК «Царицыно-2»

Один из самых проблемных проектов на рынке недвижимости столицы. Строительство нескольких корпусов растянулось с 2013 года и до сих пор не завершено.

Как становятся обманутыми дольщиками?

Причина достаточно проста. Чтобы сэкономить деньги на оплате услуг специалиста по недвижимости, желающие получить квартиру в новостройке, полностью берут на себя все действия по заключению договора. Но при этом забывают, что купить квартиру и инвестировать в долевое строительство — это совершенно разные вещи!

Вкладывая деньги в проект частной компании, дольщики подписывают не договор купли-продажи, как при оформлении сделок на вторичном рынке недвижимости. А договор участия в бизнесе. 

И забывают о важном моменте. В бизнесе, инвестициях, прежде чем вложить деньги, бизнес-партнёра нужно тщательно проверить. Всеми возможными способами — как открытыми, так и конфиденциальными.

Именно непрофессиональный подход к проверке девелопера и служит основной причиной появления обманутых дольщиков.

Чек-лист для тех, кто не хочет стать обманутым дольщиком

Разберём детальнее, каким образом, какую информацию и документы важно собрать и изучить до подписания договора долевого участия в строительстве.

Сходить в офис компании — самый простой способ быстро разобраться, кто является настоящим застройщиком в проекте, который вас заинтересовал, и как у него обстоят дела.

Добросовестный застройщик без проблем предоставит всю необходимую документацию — учредительные документы, проектную декларацию, разрешение на строительство, бухгалтерские балансы, сведения о прошлых проектах. Официальная документация о строительстве в том или ином объёме также представлена на сайте застройщика или новостройки. При желании её можно перепроверить по другим открытым источникам.

Те, кто хочет сначала собрать сведения самостоятельно, может, кроме сайта компании или проекта, воспользоваться дополнительными полезными интернет-ресурсами.

Шаг 1. Уточнить, кто реально строит заинтересовавший вас дом или ЖК

Обычно название застройщика легко найти на сайтах-агрегаторах недвижимости (ЦИАН, Авахо.ру, Новострой М).

В таких случаях важно уточнить, какая из компаний-участниц девелоперской группы, возводит конкретный объект, и только после этого собирать остальную информацию.

Легче всего узнать название застройщика в проектной декларации, которую обычно можно найти на страничке ЖК на сайте-агрегаторе.

Так, например, как видно из пункта 1.1 документа, застройщиком в примере уже сданного ЖК City Park (Сити Парк) является ООО «МонАрх-УКС»:

И только зная настоящего застройщика, можно приступать к сбору информации.

Шаг 2. Изучить историю застройщика

Для этой цели лучше всего воспользоваться Единым ресурсом застройщиков. Чтобы отыскать нужные сведения, достаточно ввести название группы компаний (изучая историю, важно обратить внимание как на непосредственного застройщика, так и на группу, работающую под единым брендом):

И практически сразу будет представлена значимая информация о сроках реализации проектов застройщиком: в этом запросе с переносом сроков строится 72,83% жилья с задержкой в среднем 8,36 мес.

Теперь необходимо перейти на страничку ГК на сайте (колонка «Застройщик, регион»).

У большинства застройщиков в общей информации есть ссылка на официальный сайт, на котором собрана вся «положительная» часть данных: о застройщике, его истории, команде, структуре, проектах, наградах.

Также в Едином ресурсе застройщиков в раскрывающемся списке «Используют бренд» должен быть указан интересующий застройщик в виде названия-ссылки на отдельную страничку с дополнительной информацией:


Информация о годе основания компании представлена как в Едином ресурсе застройщиков, на сайте застройщика и агрегаторах ЦИАН и АВАХО.ру.

На страничке компании-застройщика на Едином ресурсе застройщиков предоставлена полная информация о сданных объектах, сроках задержки строительства, средней продолжительности задержки с вводом в эксплуатацию и её показателями по отдельным объектам. Как видно в примере, компания построила в Москве 2 объекта, большинство из которых сданы с задержкой от 4,3 до 9,87 месяцев:


На страничках застройщиков на сайтах-агрегаторах также есть информация о сданных проектах. Однако оценку сделать несколько сложнее: необходимо изучить проектную документацию и сравнить сроки сдачи объекта, указанные в первой (начальной) и последней изменённой декларациях. Также реальный срок сдачи можно проверить, если есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Шаг 3. Проверить репутацию застройщика

Репутацию компании можно оценить по отзывам о её деятельности:

  • На агрегаторах — ЦИАНе, Авахо.ру, Новострой М.
  • На форумах жильцов уже сданных новостроек. К сожалению, попасть в них непросто. Сейчас чаще ведутся чаты в мессенджерах, чем группы. Но поискать сведения в Google или Яндексе по запросу: «форум название застройщика vk группа» всё же стоит (Facebook как площадка для общения жильцов ЖК используется крайне редко).
  • На новостных порталах — оптимальные запросы для поиска: «название застройщика скандал», «название застройщика обманутые дольщики», «название застройщика афера».
  • Среди родственников, друзей, знакомых. Мир намного теснее, чем нам кажется. И знакомый вашего знакомого вполне мог быть дольщиком именно того застройщика, к которому вы присматриваетесь.
  • На сайтах-отзовиках.

Шаг 4. Собрать сведения о стабильности застройщике по официальным базам

Чтобы понять, насколько уверенны сейчас позиции девелопера, важно уточнить:

  • Наличие и количество судебных исков к компании;
  • Количество открытых исполнительских производств;
  • Сведения о задолженности по уплате налогов.

Для этого проще всего воспользоваться всё тем же Единым ресурсом застройщиков. Вся нужная информация предоставлена во вкладке «Реестры»:

При желании эти данные можно перепроверить:

Шаг 5. Проверить финансовое состояние застройщика

Чтобы понять, насколько финансово стабильным является девелопер, можно изучить основные бухгалтерские документы (баланс, отчёт о прибыли):

  • в его офисе
  • на официальном сайте 
  • в открытых источниках информации — например, воспользоваться сервисом «За честный бизнес» (для этого необходимо знать ИНН застройщика).

Официальные реквизиты компании удобно искать на специальном ресурсе Минстроя России о жилищном строительстве «наш дом.рф», где в строку поиска сначала следует ввести название застройщика, а затем перейти по найденной ссылке:

Полученный ИНН необходимо ввести в поисковую строку ресурса «За честный бизнес», после чего перейти по найденной ссылке и изучить финансовую и налоговую отчётность предприятия:

Зная индивидуальный налоговый номер компании, стоит сразу же проверить в Едином реестре сведений о банкротстве, не признана ли она банкротом. В расширенную форму поиска вводятся название застройщика и его ИНН:

Зная индивидуальный налоговый номер компании, стоит сразу же проверить в Едином реестре сведений о банкротстве, не признана ли она банкротом. В расширенную форму поиска вводятся название застройщика и его ИНН:

Результат будет представлен под формой поиска.

Шаг 6. Ознакомиться с документацией на объект

До начала строительства застройщик должен оформить ряд документов, основными из которых являются:

  • Проектная декларация;
  • Разрешительная документация (экспертиза проектной документации, разрешение на строительство);
  • Проектная документация (схема планировочной организации и градостроительный план земельного участка, извещение о начале строительства, проект ДДУ).

Все эти документы собраны на странице новостройки на сайте наш «наш дом.рф», где мы уже уточняли ИНН застройщика. Чтобы получить нужную информацию, на странице застройщика необходимо раскрыть список «Новостройки от застройщика» и выбрать нужный объект (по названию или адресу):

Проектные и разрешительные документы по ЖК представлены на закладке «Документация»:

Шаг 7. Следить за динамикой строительства

Это можно делать на странице новостройки на сайте наш дом.рф (закладка «Ход строительства», где информация обновляется ежемесячно):

А можно и самому в течение 2-3 месяцев ездить на объект, чтобы оценить темпы его строительства.

Если в течение некоторого времени «строительная картина» не особо меняется — это повод задуматься о целесообразности заключения ДДУ.

Cамый простой способ не стать обманутым дольщиком в новостройке — обратиться за помощью к профессионалам.

И, наконец, выводы

Самостоятельная проверка надёжности, стабильности и финансовой состоятельности застройщика — сложный трудозатратный процесс. Обиднее всего, что не зная всех тонкостей стройиндустрии, легко упустить «тревожные» признаки и недооценить положительные.

Лучше всего с проверкой застройщика справляются менеджеры агентств недвижимости. Ведь кроме объективной оценки данных изо всех, а не только указанных в этой статье источников открытой информации, они имеют доступ к инсайдерским данным, владеют ситуацией на рынке элитной недвижимости и знают, например, в каких случаях перенос сроков окончания стройки связан с объективными факторами, а когда служит признаком нестабильности застройщика.

Поэтому самый простой способ не стать обманутым дольщиком в новостройке — обратиться за помощью к профессионалам.

Автор: агентство DAX Realty

консультация эксперта
Dax Realty
Эксперты элитной
недвижимости Москвы
У Вас есть вопросы? Свяжитесь с экспертом