Плюсы и минусы вторичного жилья

19 февраля 2021

В этой статье из цикла «Новострой VS вторичное жилье» мы разберём преимущества и недостатки покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичное жильё (вторичный рынок) — это жилые помещения, которые ранее уже имели зарегистрированных собственников.
Первичное жильё (новостройка) — это квартира, апартаменты или другая жилая недвижимость, в которой вы станете первым владельцем и жильцом.

В этой части статьи мы рассмотрим преимущества и недостатки покупки квартиры на вторичном рынке.

Вторичное жильё: плюсы

Высотка в Котельниках

На вторичном рынке нередко предлагаются интересные лоты – квартиры в исторических зданиях, в культовых и просто удобных для жизни локациях.

Большой выбор квартир разной планировки в районах с устоявшейся инфраструктурой
Вторичные квартиры продаются во всех районах Москвы, включая элитные центральные (Арбат, Пресненский, Басманный, Тверской, Хамовники, Замоскворечье, Якиманку). При желании вы сможете выбрать жильё именно в том микрорайоне, который хотите, — рядом с работой, местом проживания родителей, друзей, интересными историческими объектами, престижной школой, популярным рынком, парковой зоной, медицинским центром или церковью.

Возможность наглядно увидеть и оценить квартиру, дом — убедиться, что они есть на деле, а не на бумаге
Вы покупаете уже готовый объект, а не документы (как в большинстве сделок по новостройкам). Дом простоял некоторое время, дал усадку, и вы можете изучить, нет ли у него критических повреждений стен, фундамента. Квартиру также можно рассмотреть воочию и даже сразу прикинуть, как расставите в ней мебель после переезда.

Быстрые сроки заселения

На то, как быстро вы въедете в жильё, влияют готовность прежних собственников его освободить и наличие подходящего вам ремонта. Однако если бывший жильцы уже съехали, а качество ремонта и отделки вас устраивают, переехать можно очень быстро. Известны случаи завершённой купли-продажи квартир на вторичном рынке за 2-3 дня, а в среднем этот процесс занимает 4 недели (правда, при оформлении сделки не самостоятельно, а через агентство недвижимости).

Возможность сразу уточнить размеры коммунальных платежей и оплаты жилищных услуг

Ориентировочный размер ежемесячных затрат на содержание квартиры вы можете узнать у продавца. Плата за коммунальные ресурсы (электроэнергию, горячую и холодную воду, газ), начисляемая по счётчикам, будет зависеть от вашего уровня потребления. А достоверную информацию о расходах на жилищные услуги (содержание дома, общедомовые нужды, текущий ремонт, управление общим имуществом дома, возможную оплату домофона), размер взноса на капитальный ремонт и затрат на централизованное теплоснабжение вам предоставит управляющая компания, уже обслуживающая дом. 

Вторичное жильё: минусы

Мошенничество при продаже квартиры — проблема № 1 рынка вторичного жилья
Некоторые квартиры сменили настолько много жильцов, что при их оформлении могут возникнуть юридические вопросы. Наиболее распространённые проблемы при продаже квартир, которые приводят к признанию сделки недействительной (а такими в Москве ежегодно признаётся до 6-7% сделок на вторичном рынке):    

  • при приватизации жилья его владелец не учёл интересы своих детей или других близких родственников, которые зарегистрированы в квартире. Формально они остались без жилплощади (хоть по факту могут иметь собственную квартиру и даже несколько) и могут подать на вас в суд; 
  • нарушены права несовершеннолетних лиц, квартира находится в залоге у банка;
  • у квартиры несколько совладельцев, а продажу совершает лишь один из них;
  • права собственника на жильё ограничены в пользу третьих лиц (арест имущества, процесс банкротства, договор ренты/аренды, ипотека);
  • квартира не приватизирована, т.е. формально принадлежит государству;
  • продавец является недееспособным лицом;
  • при оформлении наследства не учтены интересы других наследников.

И, наконец, существуют откровенно мошеннические схемы, позволяющие аферисту завладеть деньгами покупателя:

  • сделка без оформления расписки и двух свидетелей, её заверяющих (при оплате наличными);
  • занижение стоимости жилья в договоре во избежание переплаты налогов — в случае суда покупателю будет возвращена сумма по договору;
  • Отказ продавца от выселения из квартиры с мотивом, что ему негде жить: деньги «потратил», планирует возвращать частями из зарплаты, опять же в пределах суммы договора;
  • Быстрая продажа по дубликатам свидетельства о собственности нескольким покупателям —владельцем станет тот, кто быстрее других зарегистрирует жильё в Регистрационной палате;
  • Продажа чужого жилья по фальшивым документам, пока настоящий хозяин, который сдал квартиру в аренду, находится в отъезде;
  • Получение авансов от нескольких покупателей при «продаже» по привлекательно низкой цене арендованной квартиры.

Ситуация с потерей денег для добросовестных покупателей с 1 января 2020 года несколько улучшилась. 2 августа 2019 года Госдумой в закон о государственной регистрации недвижимости была добавлена глава 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату жилого помещения». Теперь такой покупатель может рассчитывать на компенсацию из федерального бюджета, однако для этого нужно пройти через судебный процесс.

Переоцененный ремонт

Многие продавцы завышают стоимость своих квартир, аргументируя это наличием «дизайнерского ремонта». Однако в большинстве случаев такая отделка не придётся по вкусу новым владельцам.

Необоснованная стоимость
Ценообразование на рынке вторичного жилья лишено какой-либо логики. Теоретически оно должно зависеть от престижности района, комфортности дома и квартиры. На деле же стоимость определяется желанием продавца получить сверхприбыль и, например, компенсировать сделанный ремонт или, наоборот, поскорее продать квартиру, потому что нужны деньги. В одном и том же районе и доме могут продаваться квартиры, стоимость которых отличается на 20-40%. А возможность снизить цену будет зависеть лишь от умения торговаться — вашего личного или, ещё лучше, вашего брокера.

Ограниченный выбор стандартных планировок, низкий уровень комфорта
Даже в том вторичном жилье, которое считается элитным (отремонтированные сталинки, квартиры в домах, которые построены не позже 10 лет назад), планировки не всегда удобны, а ремонт зачастую выглядит устаревшим. Из-за менее строгих строительных стандартов, чем используются сейчас, здания имеют множество дефектов. И, конечно, в домах на вторичном рынке нет современных инженерных сетей, входных групп, бесшумных лифтов, автоматических систем регуляции микроклимата.

Квартира не растёт в цене

Если вы планируете в будущем продать квартиру, купленную на вторичном рынке, скорее всего сделать это по такой же стоимости и тем более дороже вам не удастся. Поэтому старое жильё лучше приобретать для длительного проживания, а не с инвестиционной целью.

Старый фонд

Даже после 15-20 лет экспликации инженерные системы и некоторые элементы конструкций здания приходят в негодность. Что можно говорить о состоянии зданий, которым более 50 лет?

Износ жилья
Во многих старых домах состояние инженерных коммуникаций близко к аварийному, а подъезды требуют капитального ремонта. Всё это в будущем может сказаться на платежах за жилищные услуги. Стоит отметить, что в сравнительно новых объектах вторичного рынка — домах с 5-10 летним сроком эксплуатации — подобных проблем обычно нет.

Кроме износа дома, нужно учитывать состояние квартиры. Нужно ли в ней делать капремонт? В наиболее сложных случаях «запущенных» квартир стоимость ремонтных работ составляет до 30% цены жилья.

Несостоятельность электропроводки
Проводка в старых домах не рассчитана на большие нагрузки. Поэтому, если вы планируете использовать много электробытовых приборов (холодильник, морозильник, стиральную и посудомоечную машину, микроволновую печь, электродуховку, кондиционеры и т.п.), не исключены проблемы вплоть до короткого замыкания, выгорания проводки и пожара.

Наличие долгов по коммунальным платежам у предыдущих жильцов

Если не потребовать у продавца справку о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам, вполне можно купить квартиру с долгами. Иногда немалыми — за некоторыми проданными в Москве старыми квартирами числился многолетний долг от 300 до 500 тыс. рублей. При этом если часть задолженности можно попробовать списать (например, платежи за электроэнергию), то долги в фонд капитального ремонта придётся платить в любом случае.

Неузаконенная перепланировка

Вам вполне может приглянуться вторичная квартира со стильным евроремонтом — кухней, объединённой с гостиной, увеличенным санузлом, перенесенными простенками или мокрыми зонами. Только не факт, что это было сделано законно. Квартиру с неузаконенным переустройством приобрести не запрещается, только в таком случае все затраты и потеря времени на оформление разрешительной документации лягут на вас. И не любую перепланировку можно узаконить. К тому же, если вы вдруг планируете оформлять ипотеку, с этим также возникнут проблемы — банк, скорее всего, после проверки документации по квартире вам откажет.

Более дорогая ипотека

Договор ипотеки на приобретение вторичной квартиры оформляется по стандартным условиям банка. Это всегда дороже, чем работа по программам банков-партнёров застройщиков.

Типовая застройка

Бо́льшая часть старых районов не соответствует современным требованиям комфорта и безопасности. Жильцам старых домов приходится только мечтать о благоустроенной территории и доступных парковках.

Низкий уровень безопасности
Максимум на что вы можете рассчитывать — консьерж в подъезде, домофон или дверь с кодовым замком. А об охраняемой территории, пропускном режиме, системах видеонаблюдения в домах с более чем 5-10-летним сроком эксплуатации можно и не мечтать. Как следствие — шумные компании подростков во дворах, асоциальные лица, отдыхающие на лавочках, а иногда и в подъездах, загаженные лифты, обрисованные стены, вандализм.

Может отсутствовать придомовая территория
Не все старые дома имеют собственный, тем более благоустроенный двор. Даже если он есть, то, как правило, небольшой и с минимумом зелени, лавочек, детских игровых элементов.

Неудобство с парковкой
Из-за ограниченности или отсутствия придомовой территории вам придётся самостоятельно решать проблему с парковкой. Хорошо, если неподалёку есть паркинг или охраняемая стоянка. В остальных случаях придётся тратить время, чтобы поставить машину на защищённой территории, или оставлять её во дворе (если найдётся место), постоянно опасаясь угона.

«Разношерстые» соседи

И на последок, кто окажется за вашей стеной в давно заселённом доме — лотерея. Возможно, соседи станут вашими лучшими друзьями на всю жизнь. А если рядом живут шумные студенты, бабушка-скандалистка с вечными претензиями? А над вами — асоциальная личность, постоянно заливающая вашу квартиру? К тому же, контингент жильцов подъезда тоже может оказаться проблемным. В таком случае о комфортной жизни можно забыть.

консультация эксперта
Dax Realty
Эксперты элитной
недвижимости Москвы