Плюсы и минусы новостроя

24 мая 2021

В этой статье из цикла «Новострой VS вторичное жилье» мы разберём преимущества и недостатки покупки жилья в новостройках.

Напомним, вторичное жильё (вторичный рынок) — это жилые помещения, которые ранее уже имели зарегистрированных собственников.
Первичное жильё (новостройка) — это квартира, апартаменты или другая жилая недвижимость, в которой вы станете первым владельцем и жильцом.

Новостройка. Плюсы

Использование современных строительных технологий, высокий уровень комфорта

Практически все элитные новостройки возводятся с соблюдением передовых технологий. Комфортный микроклимат в помещении поддерживают отлично сохраняющие тепло кирпично-монолитные стены или навесные вентилируемые фасады монолитных домов, правильно организованная вентиляция. Большинство престижных новостроек являются энергосберегающими, а часть домов клубного и экотипа отнесены к категории «пассивных». Стильные входные группы, просторные вестибюли, чистота и порядок на маршевых проходах и этажах, в части домов зимние сады и патио — всё это признаки современного элитного жилья, соответствующего европейским стандартам.

Безотказные инженерные коммуникации

Качество инженерных коммуникаций — четвёртый по значимости неценовой фактор, влияющий на решение приобрести квартиру в элитном доме. Он является самым главным для минимум 13% покупателей. Максимально комфортное проживание, которое обеспечивается высококачественными скрытыми инженерными системами — одно из ключевых отличий домов эконом-класса и старого жилого фонда.

Современные коммуникации

Монтаж инженерных коммуникаций в элитном жилом комплексе ORDYNKA 25. Видно, как скрупулёзно застройщик подходит к подходит к вопросу инженерии.

В элитных новостройках предусмотрены:
Организация приточно-вытяжной вентиляции, центрального и мультизонального кондиционирования, систем очистки и увлажнения воздуха. Это позволяет подавать в квартиры свежий чистый воздух комфортной температуры и влажности. Как правило, девелоперы устанавливают технику ведущих брендов из Японии (Fujitsu, Daikin), Швеции (Systemair), Австрии (AL-KO), Германии (Kampmann).

Комплектация сетей водоснабжения дополнительными системами очистки воды. При прокачивании через многоступенчатые фильтры вода не только очищается от хлорорганических и органических соединений, но и в несколько раз снижает свою жёсткость. В большинстве элитных ЖК предусмотрена раздельная подача чистой питьевой воды и хорошо подготовленной воды для технических потребностей. Дополнительный бонус такого водоснабжения — минимальное образование накипи на нагревательных элементах и, как следствие, продление эксплуатационного ресурса бытовой техники. К тому же, собственники престижного нового жилья получают горячую воду независимо от сезона — на период летних отключений в домах работают собственные независимые системы подогрева.

Современный подход к обустройству отопительной системы. В части престижных домов централизованное отопление заменено автономным. Независимо от типа теплоснабжения, кроме биметаллических радиаторов под окнами, в квартирах смонтированы системы напольного отопления, напольные конвекторы. Реализуется энергоэффективная горизонтальная разводка отопительных контуров. В некоторых новостройках предусмотрено автоматическое управление температурным режимом на основе показаний датчиков. Для организации систем отопления применяют лучшее оборудование из Германии (Licon, Zehndern, Kermi), Финляндии (Purmo), Дании (Danfoss), Бельгии (Jaga), России (Prado).

Для комфортного перемещения жильцов в домах установлены быстрые и бесшумные лифты. Продумана шумоизоляция. Всё чаще все инженерные коммуникации объединяются в систему «Умный дом».

Пентхаус с террасой

Пентхаус в элитном комплексе «Вишнёвый сад». Среди особенностей лота – панорамное остекление, открытая терраса, высокие потолки, удобная планировка.

Большой выбор вариантов планировки

В элитных новостройках более широкий выбор вариантов квартир — с разным количеством комнат, уровней, вспомогательными помещениями. Причём планировка может быть как свободной, чтобы вы сами могли обустроить пространство по своему желанию, так и в виде нескольких вариантов, предлагаемых застройщиком. В последнем случае в жилье, как правило, предусмотрена отделка

Согласитесь, приятно жить в хорошо распределённом пространстве без тесных длинных коридоров и проходных комнат. Собираться семьёй в кухне, размерами с полноценную гостиную. Не стоять в очереди в ванную комнату — ведь их может быть несколько! Любоваться видом за огромными окнами панорамной лоджии или эркера. Иметь собственный гардероб или уютный камин, террасу. Во вторичном жилье на это вряд ли можно рассчитывать.

«Рост этажей»

Строительство дизайнерских домов ЖК ELEVEN на Звенигородском шоссе, 11. На фото проект на стадии «роста этажей».

Выгодные цены
Наиболее выгодно покупать квартиру в новостройке на этапе «котлована» или «роста этажей». Так вы можете сэкономить до 30% её стоимости. В дальнейшем по мере готовности дома цена будет возрастать.

Дополнительные бонусы новостроек, позволяющие выиграть на стоимости, — дисконт и акции от застройщика.

Инвестиционная привлекательность
В то время как вторичный рынок в целом падает, квартиру в новостройке при необходимости можно выгодно продать, особенно когда она была приобретена по минимальной цене на этапе котлована или в закрытых продажах/предпродажах.

Оформление выгодной ипотеки или рассрочки
В последние годы у покупателей элитной недвижимости возрастает интерес к ипотеке — доля таких сделок уже возросла до 10-15%. С одной стороны, ипотека иногда позволяет «дотянуться» до того жилья, которое подходит по всем параметрам.

С другой стороны, если квартиру покупает владелец бизнеса, для него проще и выгоднее оформить и выплачивать ипотеку с более низкими процентами, чем выводить деньги из оборота.

К тому же, банки-партнёры застройщика, как правило, предлагают покупателям квартир в новостройках специальные программы со сниженной (субсидированной) на 1-3% ставкой или ипотечные каникулы, когда первые 1-2 года покупатель вносит только половину ежемесячного платежа.

Собственная инфраструктура

«Садовые кварталы» в Хамовниках – элитный квартал с собственной инфраструктурой, в состав которой входит школа, частный детский сад, торговая галерея, магазин шаговой доступности, кафе и другие социальные и торгово-сервисные объекты.

Окружение приблизительно одного и того же социального уровня
Жильё в элитных новостройках, как правило, покупают люди с приблизительно одинаковым уровнем достатка, положением, а зачастую — ценностями и интересами. Среди них вы можете найти новых друзей, хороших знакомых, а возможно — завязать знакомства, полезные для карьеры, бизнеса или саморазвития.

Собственная инфраструктура в многофункциональных жилых комплексах

Первый этаж элитных домов, как правило, отведён под инфраструктурные объекты, повышающие комфорт проживания. Здесь размещаются магазины, бутики, аптеки, массажные салоны, фитнес- и СПА-центры, салоны красоты, центры детского развития и творчества, иногда — отделения банков. Но стоит учесть особенность — иногда они открываются не одновременно с вводом дома в эксплуатацию, а постепенно по мере заселения жильцов.

По мере развития элитных кварталов на их территории появляются собственные детские садики и даже школы, иногда — поликлиники, платные медицинские центры.

Подземный паркинг

Подземный паркинг ЖК ELEVEN на Звенигородском шоссе, 11.

Решены вопросы парковки
В большинство элитных новостроек предусмотрены наземные и подземные паркинги, гостевые парковки, зарядные станции для электромобилей. Нередко паркинг оборудован комнатой отдыха для водителей. В большинстве объектов класс премиум предусмотрено не менее двух машиномест на квартиру. Паркинги спроектированы с учётом удобного размещения представительских и спортивных авто.

Решены вопросы безопасности
Это преимущество элитных новостроек — одно из ключевых для семей с детьми. Защищённость территории и дома от проникновения нежелательных лиц, шумных компаний обеспечивают контрольно-пропускной режим, охрана, система видеонаблюдения. В подъездах работает консьерж-сервис. В отдельно стоящий новых комплексах система безопасности может быть неполной — если ЖК построен среди старых домов, бывает сложно организовать охрану территории и пропускной режим

Юридическая чистота сделки

При правильном оформлении договора сделка по приобретению жилья в элитной новостройке является наиболее юридически защищённой. Раньше в квартире никто не проживал, поэтому она не отягощена обязательствами бывших жильцов и коммунальными долгами. Для большей безопасности мы всё-таки рекомендуем оформлять договор через надёжное агентство недвижимости, специалисты которого внимательно проанализируют каждый пункт и при необходимости предложат изменения, чтобы защитить ваши интересы и деньги.


Новостройка. Минусы

Проблемный объект

ЖК «Академ-Палас» на проспекте Вернадского. Работы заморожены в июле 2014 года.

Риск долгостроя
Это на самом деле серьёзный риск — задержанные сроки сдачи, замороженные на 8-10 лет объекты, обманутые дольщики, снос уже возведенных объектов с неправильно оформленной или недооформленной документацией… Ведь по факту на руках у покупателя не готовое жильё, а документы, за которые он регулярно отдаёт реальные деньги.

В какой-то мере этот риск можно упредить путём тщательной проверки застройщика. Однако проблемы с реализацией проекта могут возникнуть не только у небольших компаний, но и у именитых девелоперов. Тем более, что ряд застройщиков оказались в «зоне риска» после введения так называемых ЭСКРОУ-счетов, на которых аккумулируются средства покупателей жилья в новостройках.

Правительство Москвы прилагает активные усилия к решению проблемы обманутых дольщиков.

В 2019 году закрыты проблемы 1694 покупателей новых квартир в 12 домах, однако пострадавших остаётся ещё около 13 тысяч (по 34 домам). В Москве зарегистрирован Фонд защиты прав дольщиков, который выступит самостоятельным застройщиком с привлечением средств столичного бюджета. Пока планируется достройка семи недостроенных проектов. Строительные работы начнутся в этом году, а на первоочередные мероприятия будет выделено порядка 5,5-6 млрд. руб.

Более длительный срок заселения

Чем раньше покупатель заключает договор, желая сэкономить на цене, тем дольше ему придётся ждать заселения. Срок строительства элитной новостройки в зависимости от технологий строительства и масштаба проекта составляет преимущественно от 1,5 до 2-2,5 лет. 

Хорошо, если всё это время вам есть, где жить, — например, в старой квартире, которую вы планируете продать после заселения в новую. 

Когда же жильё приходится арендовать, то всё время, пока идёт строительство, кроме регулярной платы по договору, у вас будут не менее регулярные счета за аренду (за 1,5-2 года строительства переплата за аренду может достичь 960 тыс. руб.). 

White box

Порядка половины предложений в элитном сегменте приходится на квартиры и апартаменты с готовой отделкой и в состоянии White box (предчистовая отделка). Выбор таких вариантов – хорошая возможность сократить сроки заселения, а также избежать проблем, связанных с ремонтными работами.

Жизнь в ремонте, шуме и продолжающемся строительстве
В большинстве элитных новостроек представлены лоты с отделкой. В таком случае, эта проблема не актуальна.

Если вы выбрали жильё в новостройке без отделки со свободной планировкой, готовьтесь минимум 1-3 года жить в шуме, пыли и строительной грязи. 

Во-первых, вы будете заказывать ремонт сами, и пока строители обустроят вашу квартиру так, как вы хотите, уровень комфорта будет явно ниже. 

Во-вторых, ремонтом будут заниматься и ваши соседи. 

К тому же, если вы заселитесь в дома первых очередей многофункциональных жилых кварталов (а квартиры в таких домах обычно стоят на 3-5% дешевле!), несколько следующих лет пейзаж за окном будет вас радовать строительными кранами и кипящими работой стройплощадками. НО! Если такую квартиру рассматривать как инвестицию, её можно сразу сдавать в аренду и получать доход, уменьшив срок окупаемости.

Неясность с коммунальными платежами

Если в старых домах с этим вопросом всё ясно, то в новостройках размер будущей платы за обслуживание квартиры не так очевиден. За коммунальные ресурсы вы, скорее всего, будете платить меньше, чем в старой квартире, — в этом помогут современные технологии энергоэффективности и энергосбережения. 

А вот расходы за услуги управляющей компании будут больше. В ежемесячную плату традиционно включены затраты на техобслуживание (обеспечение и поддержку нормального функционирования инженерных сетей) и содержание ЖК с придомовой территорией. 

Чем больше размеры территории возле дома, сложнее коммуникации, эксклюзивнее материалы стен, фасада, напольных покрытий — тем больше плата. 

Весомыми статьями расходов становятся обеспечение безопасности, клининг, оплата работы сотрудников управляющей компании, консьерж-сервис, часто — непредвиденные сверх-расходы (чистка дымоходов и каминов, ландшафтное озеленение). Иногда возникают дополнительные затраты на предоставление услуг конкретному жильцу (например, полив комнатных растений в квартире).

Хотя перечень услуг и тариф утверждаются на собрании собственников, часто они не могут прийти к согласию по многим вопросам, поэтому управляющей компании удаётся проводить свои решения. Кстати, управляющую компанию обычно предлагает застройщик.

По наблюдениям в квартирах вторичного рынка доля расходов на услуги управляющей компании в структуре ежемесячных платежей составляет до 30%, а в элитных новостройках она увеличивается до 50% и даже более.

консультация эксперта
Dax Realty
Эксперты элитной
недвижимости Москвы
У Вас есть вопросы? Свяжитесь с экспертом