Квартиры и апартаменты – различия и особенности

13 июня 2021

Чем отличается правовой статус апартаментов от квартиры?

По наблюдениям специалистов экспертного агентства элитной недвижимости DAX Realty, после небольшого спада на рынке апартаментов в 2019 году спрос на такой тип помещений в 2020-21 годах оживился. Даже несмотря на экономический кризис, вызванный коронавирусной пандемией.

Доля новостроек с апартаментами на сегодняшний день возросла до 28%. Причём на фоне спада в сегменте «комфорт» доля премиальных апартаментов по сравнению с 2019 годом возросла с 24% до 26%, а элитных — с 9% до 12%.

И всё же, несмотря на привлекательность этого типа новостроек, при покупке элитной недвижимости в Москве важно понять отличия юридического статуса апартаментов от квартиры.

Чем отличается правовой статус апартаментов от квартиры?

Чтобы лучше разобраться, что значит термин «апартаменты», а не «квартира», обратимся к действующему законодательству России.

Статус квартир нормативно полностью урегулирован. Согласно ст.16 Жилищного кодекса РФ, квартира — это жилое помещение, которое может использоваться для постоянного проживания. 

А вот с апартаментами на сегодняшний день всё на так просто. В Приказе № 35 Минспорта, туризма и молодёжной политики РФ от 25.01.2011 г. они упоминаются как отельный номер высшей категории, предназначенный для временного проживания в объектах коллективного назначения (гостиницах, мотелях и т.п.).

Государство считает такие помещения коммерческими и, соответственно, на них не распространяются никакие программы господдержки, доступные собственникам жилых помещений.

Именно ограничения, накладываемые юридическим статусом, необходимо учитывать при выборе элитных апартаментов или квартиры.

В каких случаях стоит выбирать апартаменты?

У апартаментов как объекта недвижимости есть свои преимущества и недостатки. Очевидные плюсы помещений в апарт-отелях:

Более доступная цена, даже в премиальном и элит-сегментах

Зачастую стоимость квартир на 15-20% дороже, чем таких же по размеру апартаментов. Однако важно учесть, что эта разница в элитных новостройках и реновационных объектах в центре Москвы может оказаться существенно меньшей. 

Исторический DELUXE

Интерьер апартаментов и историческом особняке по адресу Большая Дмитровка, 9.

Возможность жить в центральных районах столицы

Строительство новых апарт-отелей и реновация под них исторических зданий часто связаны с невозможностью соблюсти все требования, предъявляемые к жилым многоквартирным комплексам. Поэтому покупка апартаментов часто является единственной возможностью переселится в престижные исторические и деловые районы столицы с развитой инфраструктурой.

Уникальность интерьеров, планировки и архитектурных решений

Поскольку апартаменты отнесены к категории нежилых помещений, требования по их планировке и перепланировке регулируются не так жёстко. Именно в кондо-отелях проще приобрести эксклюзивные пентхаусы, помещения с панорамным остеклением, террасами, внутренними двориками, несколькими уровнями.

Сервисные апартаменты

Комплекс апартаментов Roza Rossa под управлением Metropol.

Эксклюзивный уровень сервиса

Круглосуточный консьерж-сервис, предлагаемый собственникам VIP-апартаментов, — отличная возможность сосредоточиться на построении карьеры без лишних затрат на решение бытовых вопросов.

Если жилые апартаменты расположены в элитных апарт-комплексах отельного типа, их владельцы получают доступ к сервисной премиальной структуре. Подобные VIP-услуги заказываются и оплачиваются дополнительно по желанию владельца апартаментов.

Инвестиционный потенциал

Как и любую коммерческую недвижимость, апартаменты можно использовать под офис, создание собственного бутика, кафе, бара или для сдачи в аренду.

Важный момент! Стоимость апартаментов, по сравнению с квартирой, ниже. Однако в ряде случаев их удаётся сдать в аренду по более высокой цене — например, при более удачной локации комплекса, лучшем качестве дома. В таком случае апартаменты окупаются гораздо быстрее и раньше начинают приносить прибыль. 

К тому же, сделки с апартаментами регулируются законом ФЗ-214, и при возникновении проблем с застройщиком покупатель может обратиться за положенными компенсациями. Помещения в кондо-отелях можно приобретать за ипотечные средства и проводить оплату через эскроу-счета.

На примере того, чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, удобно изучать минусы покупки апарт-недвижимости в Москве.

Невозможность постоянной регистрации

Регистрация в апартаментах только временная. Перерегистрацию нужно проходить раз в 5 лет. Преимущественным доступом к объектам инфраструктуры района имеют жильцы с постоянной пропиской. Всё это становится реальной проблемой, если апартаменты рассматривались как основное, а не дополнительное жильё.

Более высокие тарифы на коммунальные услуги

В жилых комплексах тарифы регулируются государством и местными властями, в апарт-отелях — застройщиком или ассоциированной с ним обслуживающей компанией. Как правило, стоимость коммунальных услуг в апарт-отелях выше на 20-25% и более. Кроме того, владельцы апартаментов лишены возможности создать ТСЖ для совместной защиты прав.

Отсутствие социальной нагрузки для застройщика

При возведении комплекса с квартирами застройщик обязан обеспечить жильцов школами, детскими садами, поликлиниками. При строительстве апарт-отелей и домов с апартаментами таких требований нет. Кстати, это одна из причин, почему цена на апартаменты ниже — расходы застройщиков значительно ниже.

Неурегулированность вопросов общей собственности

Это касается как придомовой территории, так и помещений общего пользования. 

Дополнительная налоговая нагрузка

При начислении налога на недвижимое имущество ставка для владельцев апартаментов составляет 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости. В то же время, собственники квартир в ЖК оплачивают этот налог по ставке 0,1-0,2% и, к тому же, получают налоговый вычет на 20 кв. м жилья.

С учётом более низкой кадастровой стоимости апартаментов, эта разница обычно является несущественной. Однако на покупателей апартаментов пока не распространяется право использования налогового вычета.

Проблемные соседи

Для постоянно проживающих в апартаментах настоящим вызовом может стать соседство с реальными коммерческими объектами — кафе, магазинами, офисами. 

Самое печальное — апартаменты могут забрать за долги

Даже в том случае, когда они являются единственным жильём. Также при наличии задолженности их разрешается отключать от тепло- и водоснабжения.

Когда предпочтительна покупка квартиры?

При оценке преимуществ и недостатков приобретения жилых помещений также важно учитывать, в чём разница между квартирой и апартаментами. К плюсам «квартирного» варианта решения проблем с проживанием относятся:

Жилой комплекс «Вишнёвый сад» с собственной инфраструктурой.

Возможность постоянной регистрации

Собственники квартир имеют право на постоянную регистрацию с вытекающими из неё доступом к инфраструктуре и социальным льготам (программа субсидий и т.п.).

Гарантированный доступ к инфраструктуре

В соответствии с требованиями законодательства, застройщик должен позаботиться об обеспечении жильцов нового комплекса всей необходимой инфраструктурой — поликлиниками, детсадами, школами.

Экономия на содержании жилья

Изначально более высокая стоимость квартир в будущем компенсируется более доступными тарифами и льготной налоговой ставкой на недвижимость.

Создание ТСЖ, которое способно повлиять на выбор управляющей компании

Владельцы квартир в жилых комплексах имеют право объединятся в товарищества собственников жилья, чтобы совместно отстаивать права во взаимодействии с управляющей компанией.

Доступ к программам государственной поддержки

У покупателей квартир есть возможность воспользоваться налоговым вычетом, льготной ипотекой, материнским капиталом, участвовать в госпрограмме по расселению аварийных зданий (хотя этот момент для владельцев жилья в новостройках менее актуален).

Наличие собственной доли в общей собственности на придомовую территорию

Эти вопросы чётко урегулированы законодательством России и не представляют сложности при практическом решении.

Невозможность забрать квартиру за долги

Если квартира является единственным жильём, её нельзя забрать за долги владельца. Также жильцы квартир защищены от риска отключения воды и тепла при наличии задолженности. Даже в самых успешных семьях ситуации с финансами складываются по-разному, и при возникновении финансовых затруднений этот плюс становится весьма значимым.

Минусы статуса «квартира» 

Вместе с тем, у квартир есть и минусы.

Изначально более высокая стоимость

Зачастую это так. Хотя цены премиальной и элитной недвижимости в апарт-отелях и жилых комплексах центральных районов Москвы отличаются намного меньше, чем в новостройках другого класса.

Ограничения планировок-перепланировок

Законодателем установлены более жёсткие требования к жилым помещениям. Поэтому при выборе планировки квартиры желательно сразу изложить все пожелания, чтобы не нести дополнительные затраты на перепланировку.

Сложность при изменении статуса помещения

Владельцам квартир, которые захотят изменить статус помещения на нежилое, придётся подготовить массу документов, пройти множество согласований.
И даже в таком случае шансы на желаемое решение не 100%.

Что изменится для владельцев и покупателей апартаментов в 2021 году?

Одно из предстоящих ключевых событий в сфере градостроения — внесение в августе 2021 года в Правительство РФ законопроекта об изменении правового статуса апартаментов.

Суть изменений пока не до конца ясна, поскольку проект нормативного акта ещё не опубликован. Однако по данным источников, причастных к его разработке, после утверждения закона Госдумой:

Позитивные перемены

  • Апартаменты получат статус жилых помещений второго класса;


  • Владельцы апартаментов смогут регистрировать постоянное проживание, а значит — и равные права с жильцами квартир по доступу к социальной инфраструктуре;


  • Усилится защита участников долевого строительства апарт-отелей на случай банкротства застройщика.


Но даже несмотря на появление у апартаментов статуса жилья, несколько неприятных минусов могут остаться:

  • жильцам придётся платить более высокие тарифы за ЖКХ;
  • повышенная ставка налога на недвижимость сохранится;
  • как и раньше, будут недоступными льготная ипотека, налоговый вычет, использование материнского капитала и субсидии;
  • апартаменты нельзя признавать аварийными, то есть воспользоваться преимуществами госпрограммы по расселению при сносе здания.

Окончательные выводы об изменениях для собственников жилья в апарт-отелях можно будет сделать лишь к концу года после рассмотрения и принятия Госдумой Закона о статусе апартаментов.

Автор: агентство DAX Realty

консультация эксперта
Dax Realty
Эксперты элитной
недвижимости Москвы